De praktijk leert dat het kopen van onroerend goed in Duitsland een winstgevende investering is. Ongeacht het doel van het sluiten van een deal - voor uw eigen woning of als investering in de toekomst - gestaag stijgende vastgoedprijzen in Duitsland helpen u om snel kosten te compenseren. In deze situatie zijn hypotheken in Duitsland in 2021 niet alleen aantrekkelijk voor Duitse burgers, maar ook voor buitenlanders, waaronder Russen. De rentetarieven op hypotheken in Duitsland zijn nu een van de laagste in de geschiedenis van woningkredieten in het land, en dit met een steeds groeiende vraag naar woningen.
Vastgoed in Duitsland en hypotheken
De vraag naar onroerend goed in Duitsland overtreft het aanbod. Op de markt is het bijna onmogelijk om nieuwe gebouwen te vinden in voltooide projecten. Onder de aanbiedingen worden gedomineerd door appartementen in gebouwen, waarvan de bouw alleen gepland is of binnen 2-3 jaar zal worden voltooid (off-plan aankoop).
De spreiding van de vastgoedprijzen in Duitsland is groot: ze groeien in de richting van het oosten van het land naar het westen. De duurste woningen in Beieren, München: vanaf 4.000 euro per vierkante meter. De kosten van woonruimte in nieuwbouw in Berlijn beginnen bij 2.500 euro per vierkante meter. De prijzen van secundaire woningen beginnen bij 1500 euro.
De jaarlijkse stijging van de prijzen en huurtarieven voor onroerend goed in Duitsland varieert van respectievelijk 4 tot 6 en van 2 tot 3%, afhankelijk van de deelstaat.
Voor de aankoop van woningen of bedrijfsruimten is een vrij fors bedrag nodig. Duitse banken staan klaar om een hypothecaire lening aan te bieden, niet alleen aan burgers van Duitsland, maar ook aan niet-ingezetenen van het land: het volledige bedrag voor de aankoop van reeds gebouwd onroerend goed of in verschillende tranches - in het geval van het verwerven van een onafgewerkt gebouw, zoals het wordt gebouwd.
De hypotheekrente in Duitsland behoort tot de laagste in Europa - van 0,8 tot 2% voor Duitse burgers, van 3 tot 5% - voor buitenlanders.
Doe een sociologisch onderzoek!
Hypotheken voor buitenlanders: voorwaarden, voorwaarden en tarieven
Buitenlandse burgers hebben de mogelijkheid om leningen af te sluiten en een appartement te kopen met een hypotheek in Duitsland.
Lees hoe u in 2021 een lening kunt krijgen in Duitsland.
Duitse banken komen tegemoet aan de behoeften van klanten uit het buitenland, zowel particulieren als rechtspersonen, vooral als het transactiebedrag meer dan 100 duizend euro bedraagt.
Kredietvoorwaarden kunnen voor elke klant specifiek zijn. De overeenkomst houdt rekening met een aantal factoren: de solvabiliteit van de koper, het bedrag van de aanbetaling, de kredietgeschiedenis van de klant, de staat en locatie van het appartement.
De eerste hypotheek voor een buitenlandse burger in Duitsland is moeilijker te verkrijgen dan de volgende. Bij registratie moet u 40 tot 50% van de totale kosten betalen.
Als de klant het bedrag wil verhogen, komt de bank in de regel halverwege bijeen en wordt de rente in dit geval verlaagd. Bij latere inschrijvingen van de hypotheek mag de aanbetaling niet meer worden verlangd of niet meer bedragen dan 20% van de totale waarde van het onroerend goed.
Naast andere voorwaarden van Duitse banken aan de klant, zijn de meest voorkomende:
- de aanwezigheid van meer dan twee jaar open rekening bij een bank in Duitsland, waarop de cliënt regelmatig geld heeft gestort;
- leeftijd van de klant - van 21 tot 65 jaar;
- bevestiging van inkomen op het grondgebied van de Bondsrepubliek Duitsland (inclusief uit de verhuur van onroerend goed). Hypotheken voor buitenlanders in Duitsland komen beschikbaar bij het indienen van een inkomensverklaring van de laatste zes maanden, van ondernemers - rekeningafschriften van de laatste twee jaar;
- verstrekking van bevestiging van de beschikbaarheid van alimentatiebetalingen, leningen. Volgens de Duitse wet mogen de terugbetalingen van leningen niet meer bedragen dan 35% van het maandinkomen van een klant.
In de sectie "Onroerend goed" kunt u vertrouwd raken met de stand van de onroerendgoedmarkt in verschillende steden van Duitsland met betrekking tot huur en alle vragen met betrekking tot dit onderwerp.
De looptijd van de lening is van vijf tot dertig jaar. Er moet aan worden herinnerd dat onroerend goed volgens de Duitse wet ter beschikking van de bank blijft tot de volledige aflossing van de hypotheek.
Hoe krijg ik een hypotheek voor een buitenlandse burger?
Bij het beslissen over samenwerking met een of andere bank in Duitsland, is het de moeite waard om rekening te houden met de stabiliteit, eerlijkheid en integriteit van Duitse banken: alles wordt nauwgezet berekend, alle mogelijke nuances worden in aanmerking genomen. Het is niet mogelijk om met spoed een hypothecaire lening te krijgen in Duitsland. Het verkrijgen van een hypotheek is een ontspannen proces van verschillende fasen, waarin u de beste optie moet kiezen.
Stap één: voorstellen analyseren
Het zoeken naar gunstiger leenvoorwaarden veronderstelt actief gebruik van de bestaande concurrentie in de banksector van Duitsland. In zo'n situatie zou het juister zijn om niet lui te zijn en ons te beperken tot twee of drie banken, maar tijd te vinden om 10 tot 15 instellingen te bezoeken. Dit vergroot de kans dat de meest geschikte optie wordt gevonden aanzienlijk.
Dus onder de voorstellen die van banken zijn ontvangen, zullen er meer winstgevende zijn, die kunnen worden vermeld in de communicatie met vertegenwoordigers van andere structuren. In een dergelijke situatie kunnen sommige banken instemmen met gunstigere voorwaarden voor de klant: een iets lagere rentevoet, andere bonussen aanbieden (gratis wijziging van het terugbetalingspercentage, en andere) om de concurrent te omzeilen.
Bij het analyseren van voorstellen moet u zich ervan bewust zijn dat banken in Duitsland leningen verstrekken voor terugbetaling of annuïteitenleningen met rentetarieven voor 5, 10, 15, 20 jaar (elke nieuwe vijf jaar leiden tot een verhoging van 0,5%). Dit betekent dat ongeacht wanneer betalingen worden gedaan - aan het begin of aan het einde van de lening, hun bedragen constant zullen zijn.
Bij het analyseren van aanbiedingen moet u letten op de kenmerken van het onroerend goed. De Bank zal hierin vooral geïnteresseerd zijn en haar eigen risico's inschatten. Er kan op een lage leenrente worden gerekend wanneer de risico's van de bank worden verminderd, bijvoorbeeld als het verworven object:
- Recent gebouwd - in Duitsland zijn gebouwen gegarandeerd voor honderd jaar;
- gelegen op een goede locatie qua ecologie, nabijheid van het stadscentrum, logistiek;
- bedoeld om passief inkomen te genereren - het pand zal worden verhuurd.
De meest populaire manieren om onroerend goed in Duitsland te vinden:
- vastgoed bedrijven. De adressen van bedrijven die onroerend goed verkopen, vindt u op de website van het informatie- en referentieportaal van de Bondsrepubliek Duitsland;
- gespecialiseerde websites: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- veilingen;
- makelaars en privéadvertenties.
Onder de aanbiedingen zijn de meest betaalbare prijzen voor zogenaamde rijtjeshuizen (Reihehäuser) en stadsappartementen (Eigentumswohnung). Hogere prijzen voor tweegezinswoningen (Doppelhaus) en vrijstaande huisjes (Einfamilienhaus). Het kopen van een pand in een oud huis (Altbauhauser), ondanks de geest van de oudheid en, in de regel, de locatie in de centrale wijken van de stad, kan enkele nadelen hebben: oude en problematische communicatie, gebrek aan comfort. Houd er rekening mee dat bij het kopen van een appartement dat wordt verhuurd, het moeilijk zal zijn om de betaling te verhogen of om huurders uit te zetten voordat het contract afloopt.
Stap twee: voorbereiding van de benodigde documenten
Het aanvragen van een lening dient vergezeld te gaan van het overleggen van een aantal documenten. Een persoon moet indienen:
- internationaal paspoort en intern paspoort (evenals hun kopieën);
- vragenlijst (Selbstauskunft);
- een bankafschrift dat de aanwezigheid van het aanvangskapitaal bevestigt;
- bewijsstukken van de bank over de hoogte van het salaris van de laatste drie maanden;
- belastingteruggave;
- omschrijving van de woning;
- de resultaten van een onafhankelijke taxatie van de waarde van het object.
Een rechtspersoon vereist:
- belastingteruggave;
- balans voor twee jaar;
- huidige productie en economische analyse van het bedrijf (BWA);
- beschrijving van het pand.
De lijst met vereiste documenten is niet definitief en kan verschillen afhankelijk van de vereisten van de bank.
Stap drie: een bankrekening openen en aanvullen
Betaling voor onroerend goed in Duitsland kan uitsluitend via een bank worden gedaan, ook via Sberbank of Russia - per bankoverschrijving. Om een hypotheek te krijgen, moet een buitenlandse burger een rekening hebben / openen bij een Duitse bank. Hiervoor is de persoonlijke aanwezigheid van de klant vereist ("postlegitimatie" geldt alleen voor Duitse staatsburgers).
Om een rekening te openen, heeft u originelen en kopieën van uw internationaal paspoort en intern burgerlijk paspoort, registratie en ingevulde bankformulieren nodig. Sommige banken vragen wellicht om een referentieadvies, omdat ze in Duitsland proberen om te gaan met 'schoon' kapitaal.
De rekening wordt geopend in euro's en de bijbehorende overeenkomst wordt gesloten. U kunt geld storten op een nieuwe rekening op de dag dat deze wordt geopend.
Stap vier: totstandkoming van het contract
Na akkoord te zijn gegaan met alle voorwaarden, is het de beurt aan het sluiten van een overeenkomst voor het verkrijgen van een hypothecaire lening. De wettelijke basis hiervoor is het Duitse Burgerlijk Wetboek (paragrafen 601-610) en de wet op hypotheekbanken (paragrafen 14-16, 19).
De hypotheekovereenkomst moet informatie bevatten:
- over het bedrag van de verstrekte lening: het bedrag van de lening en de daarop in mindering gebrachte rente voor de lening en overige kosten;
- over de voorwaarden voor het verstrekken van een hypotheek en de nodige betalingen: het begin van de betaling van de rente op de lening, het tijdstip van betaling, het bedrag van de maandelijkse termijnen, de berekening van de aandelen van de rentevoet en de termijnen voor de terugbetaling van de kredietinstelling;
- over de wijze van aflossen van de hypotheek;
- naleving van de voorwaarden voor het verkrijgen van een hypotheek - een inschrijving in het kadaster, bevestiging van de solvabiliteit van de kredietnemer, het sluiten van een verzekeringscontract;
- bij beëindiging van de overeenkomst: handelingen van partijen na het verstrijken van de looptijd, voorwaarden voor verlenging van de lening door de bank, gevolgen voor de kredietnemer bij niet-tijdige betaling, voorwaarden voor beëindiging van de overeenkomst.
Voorwaarden voor het inschrijven van een hypotheek in Duitsland
Leningverwerking vindt plaats binnen een maand of langer. In de eerste fase moet u het nodige papierwerk voorbereiden voor registratie, wat ongeveer twee weken duurt. Tegelijkertijd is het de moeite waard om de aanbodmarkt beter te leren kennen.
Dan moet u persoonlijk (voor buitenlanders is deze voorwaarde verplicht) verschillende banken bezoeken en vertrouwd raken met de voorwaarden en rentetarieven, een hypotheek aanvragen - dit kan twee tot vier dagen of langer duren.
Het wachten op de resultaten van een besluit over het verstrekken van een hypothecaire lening na voorbereidende onderhandelingen met meerdere banken kan tot 4 weken duren. In de laatste fase moet u het voordeligste aanbod kiezen, een rekening openen en een storting doen bij een gekozen bank.
Bijkomende kosten bij het kopen van onroerend goed in Duitsland
Iedereen die in Duitsland een huis op afbetaling gaat kopen dient er rekening mee te houden dat er naast de afgesproken prijs extra kosten moeten worden gemaakt. Allereerst moet de nieuwe eigenaar worden ingeschreven in het kadaster (Grundbuchauszug). Hiervoor moet u onroerendezaakbelasting betalen.
Het belastingtarief over de aankoopprijs kan, afhankelijk van de locatie van het aankoopobject, variëren van 3,5% (Saksen) tot 6,5% (Noordrijn-Westfalen). De Duitse wet vereist dat deze belasting gezamenlijk en hoofdelijk wordt betaald door de koper en de verkoper.
Daarnaast betaalt de koper voor:
- herregistratie van eigendomsrechten - van 0,5 tot 1% van het aankoopbedrag;
- notarisdiensten - van 1,5 tot 3%;
- makelaar / makelaarscommissie - van 3 tot 6% (soms samen met de verkoper). Goedkope objecten worden betaald tegen vaste tarieven van 1.500 tot 5.000 euro;
- overige kosten (voor inschrijving, opmaken uittreksels kadaster, aanhouden van een bankrekening van 150 euro per jaar).
Het inschrijven van een hypothecaire lening brengt ook extra kosten met zich mee:
- 1% van het geleende bedrag (voor registratie);
- betaling voor een onafhankelijke taxatie van het object - 1-2 duizend euro;
- Due Diligence (audit van een object) - van 0,5 tot 1,5% van de waarde.
Lees hier meer over belastingen bij het kopen van onroerend goed in Duitsland.
Aflossen van een hypothecaire lening in Duitsland
Vervroegd aflossen van de hypotheek is niet winstgevend voor de bank - die verliest zijn winst. Maar in een concurrerende omgeving moeten bankinstellingen flexibel zijn. Om deze reden bieden Duitse banken klanten vervroegde aflossingsmogelijkheden. In de overeenkomst is een relevant artikel opgenomen om bijvoorbeeld jaarlijks, naast de lijfrente-uitkeringen, 10% van de kredietverstrekker af te lossen.
Rate, Zinsen en Tilgung: wat zijn ze
Het schema voor het berekenen van de betalingen van een annuïtaire hypothecaire lening is transparant: de totale jaarlijkse betaling (Tarief) bestaat uit twee bedragen: Zinsen - de bankrente over het geleende bedrag en Tilgung - het jaarlijkse percentage van de kredietverstrekker.
Door dit bedrag te delen door 12 (volgens het aantal maanden), bereken je de maandlasten. De hoogte van de lijfrente-uitkering verandert niet: daarbinnen neemt de Zinsen voortdurend af, terwijl de Tilgung toeneemt.
Een typisch Duits hypotheekmodel ziet er als volgt uit:
- een klant die maandelijks 600 euro kan storten als betaling, sluit een lening af van 100 duizend euro voor tien jaar.
- De bank heeft een betalingspercentage vastgesteld van 3,22% per jaar (3.220 euro) met een maandelijkse betaling van 268 euro en 33 cent.
- In dit geval blijft er 331 euro 67 cent per maand of ongeveer 4.000 euro per jaar (wat neerkomt op 4% Tilgung) over om de leningsinstantie terug te betalen.
- Duitse banken proberen Tilgung te verlagen (met 1%) en als de klant deze indicator blijft verhogen, verhogen ze de rente, waardoor de lener wordt "bestraft".
Sondertilgung - de mogelijkheid om de lening snel terug te betalen
Buitenlandse burgers die in Duitsland een hypotheek hebben afgesloten om onroerend goed te kopen, kunnen hun totale leningbetalingen verlagen. De sterke concurrentie dwingt de meeste hypotheekbanken om hun klanten een dergelijke mogelijkheid te bieden. Om dit te doen, is het noodzakelijk om bij het sluiten van een contract een clausule op Sondertilgung-Möglichkeiten op te nemen.
Dit beding geeft u recht op een jaarlijkse ongeplande aflossing van een deel van de lening. Voordat u de overeenkomst ondertekent, moet u daarin het percentage van een dergelijke terugbetaling opnemen - om tot 3 en meer procent van het geleende bedrag te betalen.
Het hangt allemaal af van hoe te onderhandelen. Met de juiste aanpak kunt u de omvang van dergelijke betalingen verhogen tot 5-7%. Maar dit bedrag is niet nodig: je kunt kleinere stortingen doen of helemaal geen geld verdienen, maar wanneer er extra inkomsten of vrij kapitaal verschijnen, kan het worden gebruikt om de schuld boetevrij af te lossen.
Opsommen
Hypotheekbanken in Duitsland verstrekken actief leningen, niet alleen aan Duitse burgers, maar ook aan buitenlanders. Hypotheek blijft hier een van de meest populaire mechanismen om onroerend goed te verwerven.
Duitsland is een van de drie Europese landen met de laagste rentetarieven. De voorkeur gaat uit naar annuïtaire hypotheken met vaste maandlasten.
Buitenlanders die woningen in nieuwe gebouwen kopen om te huren of voor zichzelf, hebben meer kans om een hypotheek te krijgen. In 2021 zijn er voor een Russische staatsburger geen belemmeringen om in Duitsland een hypotheek af te sluiten.
De belangrijkste voorwaarden die banken aan buitenlanders stellen voor het verkrijgen van een hypotheek zijn de afwezigheid van "vuil" kapitaal en het minimaliseren van risico's. Tegelijkertijd profiteren hypotheekbanken (sinds 1900 is zo'n bank niet failliet gegaan) en moeten leners tientallen jaren betalen.
