Tegen de achtergrond van economische groei wordt grond in Polen een steeds aantrekkelijker investeringsinstrument. De vraag naar percelen groeit elk jaar, wat dienovereenkomstig tot uiting komt in hun prijs - het jaarlijkse groeipercentage bereikt 3-5%, gecorrigeerd voor de regio. Onder de actieve investeerders bevinden zich burgers van Rusland, Oekraïne, Wit-Rusland en andere landen die een gemeenschappelijke grens met Polen hebben. Voor hen bepaalt de wetgeving van de Republiek Polen enkele nuances bij het kopen van land, waarop we voorstellen in meer detail in te gaan. Laten we echter beginnen met de voordelen.
Waarom zou u grond in Polen kopen?
De vraag naar Pools onroerend goed, met name naar percelen, is in het midden van de jaren 2000 aanzienlijk gegroeid nadat de Republiek Polen de Europese Unie en de Schengen-zone was toegetreden. De economie van het land is sindsdien merkbaar toegenomen, wat de kosten van onroerend goed aanzienlijk heeft beïnvloed: in het resortgebied zijn de prijzen de afgelopen 10 jaar met 50-70% gestegen en in sommige gebieden is de prijs van landbouwgrond in sommige gebieden over het algemeen met 200% gestegen . Bovendien bedraagt hun jaarlijkse prijsgroei 10-15%.
Het is ook interessant dat de vertegenwoordigers van het GOS de grootste belangstelling tonen voor de Poolse landen. In 2021 kochten buitenlanders bijvoorbeeld gezamenlijk bijna 460 hectare grond in Polen, en het grootste deel van het land werd gekocht door Oekraïners, Wit-Russen, Duitsers en Russen, die belangstelling toonden voor percelen, niet alleen voor woningbouw, maar ook voor commerciële ontwikkeling.
Sinds 2021 hebben buitenlanders meer kansen gekregen: 01.05. In 2021 liep een moratorium af op de verkoop van landbouwgrond aan burgers van andere staten.
De opheffing van het moratorium trok investeerders van buiten het land, waardoor het door hen in 2021 verworven volume grond toenam tot 3.200 hectare.
Het is duidelijk dat de aantrekkelijkheid van percelen in Polen van jaar tot jaar toeneemt, en rekening houdend met de groeiende vraag, wordt grond een van de meest winstgevende investeringsinstrumenten. Daarnaast wijzen investeerders op een aantal duidelijke voordelen van het kopen van grond in de Republiek Polen, namelijk:
- loyaliteit aan niet-ingezetenen - als buitenlanders aan alle door de wet gestelde voorwaarden hebben voldaan, kunnen buitenlanders vrij landpercelen in onbeperkte hoeveelheden verwerven;
- relatief lage prijzen in vergelijking met de kosten van volkstuinen in andere Europese landen en zelfs grote steden van het GOS;
- hoge investeringsaantrekkelijkheid: de toenemende vraag naar grond verhoogt de prijs, waardoor niet alleen de geïnvesteerde fondsen kunnen worden bespaard, maar ze ook alleen kunnen worden verhoogd door de prijs te verhogen;
- de mogelijkheid om je eigen bedrijf te openen in Polen;
- de mogelijkheid om grondbezit te verwerven voor verschillende doeleinden, ook voor landbouw en zelfs bosgrond.
Hoe vind je een perceel om te kopen?
Gezien de grote vraag naar Poolse grond, is het voor buitenlanders niet zo gemakkelijk om een braakliggend perceel te vinden om te kopen. Om een geschikt object te vinden, is het belangrijk om alle mogelijke kanalen te gebruiken, waarvan er niet zo veel zijn.
De handigste manier om grond in Polen te vinden en te kopen is via:
- makelaar, particuliere makelaar of lokaal makelaarskantoor;
- ontwikkelaar - vooral relevant in het geval van het verwerven van een perceel met een woongebouw;
- Internetportalen, krantenadvertenties van eigenaren en tussenpersonen;
- veilingen voor de gedwongen verkoop van verpande goederen.
Aangezien elk van de vermelde zoekkanalen zijn eigen kenmerken heeft, stellen we voor om elk van hen in meer detail te bekijken.
Contact opnemen met een makelaar
De gemakkelijkste manier om onroerend goed in Polen te kopen, is natuurlijk om contact op te nemen met tussenpersonen: makelaars en makelaars. Dit zijn mensen die alles weten over onroerend goed, de zoekmethodes en de registratieregels. De meeste van hen werken officieel, wat een potentiële koper zal beschermen tegen mogelijke fraude.
Dergelijke tussenpersonen helpen niet alleen bij het vinden van het benodigde object, maar helpen ook bij het registreren van een stuk grond in Polen als eigendom.
Het voordeel van samenwerking met makelaars is dat zij niet alleen het maximale aan mogelijkheden kunnen bieden, maar ook een minimale deelname aan het onderhandelingsproces van de zijde van de koper verlangen.
Opgemerkt moet worden dat agentschappen hun werk meestal op territoriale basis organiseren, dat wil zeggen dat ze binnen een specifieke nederzetting opereren.
Hier vindt u bijvoorbeeld een lijst met agentschappen in Warschau en hier vindt u de beste makelaars in Gdańsk. We raden u aan alleen gebruik te maken van de diensten van erkende tussenpersonen, waarvan de contacten te vinden zijn op de website van de Federatie van de Vastgoedmarkt. Houd er rekening mee dat de meeste bureaus een commissie van 1,5-3% hebben.
Contact opnemen met de ontwikkelaar
Als het gaat om het verwerven van grond voor residentiële of commerciële ontwikkeling, is het logisch om contact op te nemen met ontwikkelaars. Ontwikkelingsmaatschappijen verkopen vaak percelen die al bouwrijp zijn gemaakt - in de regel hebben ze alle benodigde communicatie en ontwikkelde infrastructuur. Daarnaast zorgen ontwikkelaars voor alle vergunningen.
Daarom is het belangrijk om te beseffen dat een dergelijk perceel aanzienlijk meer zal kosten dan een onvoorbereid perceel. Houd er rekening mee dat de ontwikkelaar niet alleen het bouwperceel kan verkopen, maar ook het land met een reeds gebouwd huis.
Ik moet zeggen dat aanbiedingen op de primaire markt tot aan de bekendmaking van de kosten erg aantrekkelijk zijn. Meestal kost de aankoop van een nieuw gebouw 30-35% meer dan de aankoop van een perceel en het zelfstandig bouwen van woningen. Daarom kan deze zoekoptie geen budget worden genoemd - het is alleen geschikt voor degenen die een huis nodig hebben zonder onnodige rompslomp en degenen die bereid zijn te veel te betalen.
Internet, kranten
Misschien is de handigste manier om land te vinden om te kopen, ernaar te zoeken op internet. Gebruikers krijgen honderden handige online bronnen aangeboden met tienduizenden voorstellen met echte foto's en locaties in het hele land. Met handige filters kunt u aanbiedingen niet alleen sorteren op vestiging, maar ook op doel, type percelen en hun waarde.
Slechts een paar klikken - en de koper heeft de contacten van de verkoper, waardoor hij maximale informatie via de telefoon kan krijgen. De meest populaire internetportalen zijn OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto en vele anderen. Houd er rekening mee dat dergelijke portals niet alleen advertenties bevatten van eigenaren, maar ook van tussenpersonen.
Vastgoedadvertenties zijn ook te vinden in gedrukte publicaties - kranten en advertentietijdschriften. Ze bevatten echter voornamelijk aankondigingen die alleen betrekking hebben op die plaatsen waar ze zijn uitgegeven en verspreid. Daarom mogen dergelijke bronnen alleen worden gebruikt als u zich fysiek in een bepaalde regio van Polen bevindt, waar u van plan bent grond te verwerven.
Verplichte verkoopveilingen
Een andere zeer specifieke, maar tegelijkertijd zeer aantrekkelijke optie voor het zoeken naar onroerend goed in de Republiek Polen, inclusief percelen, is deelname aan veilingen voor de verplichte verkoop van onroerend goed. We hebben het over de gearresteerde percelen, die in beslag worden genomen van de eigenaren en worden verkocht om hun burgerlijke schulden af te betalen. Dergelijke veilingen worden uitgevoerd door gerechtsdeurwaarders.
Door deel te nemen aan een gedwongen verkoopveiling kunt u veel besparen door grond 30-50% goedkoper te kopen dan de marktwaarde.
Informatie over dergelijke veilingen is te vinden op de website van de Nationale Raad van Gerechtsdeurwaarders. Door op de link te klikken, vindt u een lijst van veilingen met de datum en plaats van hun bezit, evenals de grondprijs en een foto van het verkochte object.
Op het tabblad "Więcej" vindt de gebruiker meer gedetailleerde informatie over het object, de locatie en de voorwaarden voor deelname aan de veiling, alle benodigde contacten en andere informatie.
Informatie over veilingen is ook te vinden op de websites van kredietinstellingen. Hier vindt u bijvoorbeeld informatie van Bank Zachodni WBK. We hebben het over de verkoop van verpande percelen die grote leningen veiligstelden.
Hoeveel kost land in Polen
Het is onmogelijk om ondubbelzinnig de vraag te beantwoorden hoeveel grond in de Republiek Polen kost - de specifieke prijs van een bepaald perceel hangt van veel factoren af: het doel van het perceel, de locatie, de grootte van de communicatie die erop staat, de kosten van registratie, de wensen van de verkoper. Daarom is het in deze context logisch om rekening te houden met gemiddelde prijzen, die aanzienlijk verschillen, afhankelijk van de regio en zelfs daarbinnen.
Kijk om te beginnen eens naar de gemiddelde prijzen voor bouwgrond.
Volgens het Bankier-portaal is de gemiddelde prijs van bouwkavels in februari 2021 in de meeste woiwodschappen met 30% gestegen ten opzichte van februari 2021.
De onbetwiste leider is ongetwijfeld Warschau - de gemiddelde prijs in de hoofdstad is 779 zł / m2 of 183 euro, wat een absoluut nationaal record is. In vergelijking met januari is de prijs met bijna 180 zł gestegen!
Een dergelijke stijging had echter een klein effect op de prijzen in het woiwodschap Mazovië als geheel, waar de gemiddelde kosten 185 zł / m2 bedragen. Percelen in het woiwodschap Pommeren hebben de tweede nationale gemiddelde prijs - 163 zł / m2, terwijl percelen in de buurt van de Oostzee, met name in Gdansk, worden gewaardeerd op 417 zł / m2.
Duurder dan in Gdansk (afgezien van de hoofdstad), land alleen in Poznan (525 zł / m2) en Krakau (450 zł / m2), maar de Wielkopolska (107 zł / m2) en Klein-Polen (110 zł / m2) voivodeships zijn nog steeds inferieur aan de kust tegen de gemiddelde prijs van bouwgrond.
De laagste prijzen voor bouwgrond zijn te vinden in het woiwodschap Lubuskie - in de regio bereikt de gemiddelde prijs amper 49 zł / m2, terwijl in de grootste stad in de regio Gorzow Wielkopolskie de gemiddelde prijs van grond slechts 73 zł / m2 is. Soortgelijke lage grondprijzen worden ook waargenomen in de woiwodschappen Podkarpackie en Ermland-Mazurië - respectievelijk 62 en 61 zł / m2.
Ook de gemiddelde prijs voor landbouwgrond verschilt sterk van regio tot regio, maar is niet gebonden aan bedrijvigheid en niveau van economische ontwikkeling. En hoewel de logica van prijsstelling anders is, zijn de duurste en goedkoopste regio's praktisch dezelfde woiwodschappen.
Volgens informatie die is gepubliceerd door het Agentschap voor de herstructurering en modernisering van de landbouw (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa), waren in Polen eind 2021 de hoogste prijzen voor landbouwgrond dus in de woiwodschappen Wielkopolskie en Kujavië-Pommeren - 58,9 duizend en 57,4 duizend zł / ha, respectievelijk. De laagste prijzen voor landbouwgrond waren in de woiwodschappen Pomorskie en Podkarpackie - respectievelijk 28,6 duizend en 25,1 duizend zł / ha.
De gemiddelde prijs in het land is 42,4 duizend zł / ha, dat is meer dan 2 duizend zł meer dan in dezelfde periode vorig jaar - dat wil zeggen, landbouwgrond groeit ook in waarde. Maar er moet rekening mee worden gehouden dat de kosten van landbouwgrond afhankelijk zijn van de klasse die aan de locatie is toegewezen, waarvan er slechts zes zijn. De gemiddelde prijs voor percelen van klasse I-III in het woiwodschap Wielkopolska is bijvoorbeeld 74,2 duizend zł / ha, terwijl land van klasse V-VI slechts 42,3 duizend zł / ha kost.
Bovendien zal de koper van de site extra kosten moeten maken in verband met de registratie van onroerend goed in eigendom. Dit zijn notariële kosten voor een bedrag van 2-3% van de kosten plus kosten voor vertegenwoordigers en tussenpersonen - tot 5% van de kosten van het object. Vergeet belastingen niet, die we hieronder zullen bespreken.
Grondaankoopvergunning
De Poolse wet vereist geen speciale juridische status van buitenlanders die onroerend goed willen kopen - op het moment van aankoop is het voldoende om een geldig visum te hebben om legaal in het land te blijven. In overeenstemming met artikel 1 van de Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Wet op de verwerving van onroerend goed door buitenlanders), hebben burgers van andere landen echter een speciale vergunning nodig om land te kopen, die administratief wordt afgegeven door de minister van Binnenlandse Zaken op verzoek van de koper.
Het recht om onroerend goed te kopen wordt verleend op voorwaarde dat:
- een dergelijke deal vormt geen bedreiging voor de staatsveiligheid, defensie en openbare orde van Polen;
- de buitenlandse koper zal zijn connectie met Polen bewijzen.
Dus als de afwezigheid van bedreigingen voor de staatsveiligheid van de Republiek Polen vrij eenvoudig te bewijzen is, vanwege het ontbreken van bezwaren van de minister van Defensie (en in het geval van landbouwgrond, van de minister van Plattelandsontwikkeling), dan is het met de verbinding met Polen niet zo eenvoudig.
In het bijzonder, in overeenstemming met paragraaf 2 van artikel 1a van de wet, kan de band met Polen worden aangetoond door:
- Poolse nationaliteit of Poolse roots;
- huwelijk met een Poolse / Poolse vrouw;
- beschikbaarheid van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd (verblijfsvergunning voor bepaalde tijd) of voor onbepaalde tijd (verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd);
- lidmaatschap van de bestuursorganen van een in Polen geregistreerde onderneming;
- het uitoefenen van economische of landbouwactiviteiten op het grondgebied van de Republiek Polen.
Zonder een dergelijke aansluiting of daadwerkelijke verhuizing naar Polen is het onmogelijk om toestemming te krijgen om grond te kopen, maar een aankoop zonder een dergelijke toestemming is volgens artikel 6 van de wet ongeldig.
Om een document te verkrijgen, moet u een aanvraag opmaken, die, in overeenstemming met paragraaf 3 van artikel 1a van de wet, moet bevatten:
- de persoonsgegevens van de sollicitant;
- gegevens over het perceel (adres, kadastrale en registratienummers, oppervlakte, constructiekenmerken);
- persoonsgegevens van de verkoper;
- bepaling van juridische gebeurtenissen die zich daarna zullen voordoen (verkoop van onroerend goed);
- de doeleinden waar de buitenlandse koper zich door laat leiden bij het maken van de transactie;
- bronnen van fondsen die worden besteed aan de aankoop van onroerend goed.
De volgende documenten moeten bij de aanvraag worden gevoegd:
- een kopie van uw paspoort, verblijfsvergunning of ander identiteitsbewijs;
- een document dat de banden met Polen bevestigt;
- documenten voor onroerende zaken (uittreksel uit het kadaster, uittreksel uit het kadaster met aanduiding van de kadastrale kaart, attest van de bestemming van de grond, enz.);
- een verklaring van de verkoper die de woning wil verkopen;
- een document dat de beschikbaarheid van fondsen bevestigt (certificaat van de bank);
- documenten die de betaling van zegelrecht bevestigen voor een bedrag van 1570 zł.
Een aanvraag voor een vergunning wordt ingediend bij de afdeling Beslissingen en Concessies van het Ministerie van Binnenlandse Zaken (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), gevestigd te: Warschau, st. Rakovetskaya, 2a, of per post verzonden naar het adres: Stefan Batory, 5 (index 02591).
Opgemerkt zij dat het bepaalde in artikel 8 van de wet voorziet in de voorwaarden waaronder bovengenoemde toestemming voor de aankoop van grond niet vereist is:
- als de vreemdeling meer dan 5 jaar in Polen heeft gewoond voor permanent verblijf (permanente verblijfsvergunning, zezwolenie na pobyt stały);
- als een vreemdeling meer dan 2 jaar vanaf de datum van het verkrijgen van een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd met een Pool is getrouwd;
- als de vreemdeling staatsburger is of economische activiteit uitoefent in een van de landen van de Europese Economische Ruimte.
Waar moet je op letten bij het kopen van grond?
Het is noodzakelijk om de keuze voor een perceel met alle ernst te benaderen, anders is het heel gemakkelijk om het slachtoffer te worden van bedrog. We hebben verschillende aspecten uitgelicht waar u op moet letten bij het kopen van grond. Dit zijn in het bijzonder:
- Doel van het perceel. Landbouwgrond wordt meestal Ziemia of Grunty Rolne genoemd, terwijl bouwgrond działki budowlane is. Uiteraard mag de grond uitsluitend worden gebruikt voor het beoogde doel.
- De aanwezigheid van mededelingen op de site. Als we het hebben over bouwgrond, moet u op zoek naar een perceel met daarop aangesloten riolering, watervoorziening en elektriciteit - dit wordt bewezen door de uitdrukking in de advertentie "działka uzbrojona w prąd i kanalizę" of "grunt uzbrojony w media ”.Zelf leggende communicatie zal niet alleen extreem duur zijn, maar ook veel tijd kosten.
- Locatie van het terrein. Hoe dichter de ontwikkelde infrastructuur en de beschikbaarheid van het openbaar vervoer er bij stoppen, hoe groter de aantrekkelijkheid van investeringen. Plus de aanwezigheid van een lokaal ruimtelijk ontwikkelingsplan (Miejscowy-plan zagospodarowania przestrzennego), aangenomen door de gemeenschap, - dit zal u in staat stellen te weten te komen wat er de komende jaren zal gebeuren.
- Juridische status van onroerend goed. Het is noodzakelijk om het eigendom van de grond door de verkoper en de afwezigheid van claims op de site te controleren, wat wordt gedaan door een regelmatig verzoek aan de afdeling land- en hypotheekregisters in de districtsrechtbank.
- Kenmerken van de site. We hebben het met name over de grondsoort, het gebied, de beschikbaarheid van grondwater, de ligging ten opzichte van de belangrijkste geografische richtingen.
Welke belastingen moet u betalen bij het kopen?
Over het algemeen is de enige belasting die een koper moet betalen bij de aankoop van grond een belasting op burgerlijke transacties ter hoogte van 2% van de transactiewaarde. Plus notariskosten en btw op notariskosten. Plus, als de verkoper een rechtspersoon is en een btw-betaler, nog eens 23% btw, die meestal in de prijs is inbegrepen. Aan deze lijst is het de moeite waard om de betaling van de griffierechten voor het bijhouden van het kadaster en het hypotheekregister toe te voegen - 60 z, plus nog eens 200 zł voor het invoeren van informatie in deze registers.
Veelgestelde vragen
Dit is natuurlijk alleen algemene, maar verre van volledige informatie die we hebben weten te verzamelen over de aankoop van grond in Polen. Als lezers echter nog vragen hebben, is het goed mogelijk dat ze in deze sectie antwoorden op die vragen zullen vinden.
Is het mogelijk om na aankoop van grond te rekenen op het verkrijgen van een verblijfsvergunning?
De verwerving van een perceel grond, evenals elk ander onroerend goed, ongeacht het bedrag, de gronden voor de verwerving of het doel van de grond, houdt niet het recht in op het verkrijgen van een tijdelijke of permanente verblijfsvergunning, evenals op verleng ze.
Wanneer een vergunning voor grondverwerving kan worden geweigerd
De wet voorziet niet in een specifieke lijst van gronden waarop een vreemdeling het recht kan worden ontzegd om een stuk grond te verwerven. De gevestigde praktijk geeft echter aan dat een dergelijke weigering kan volgen in de volgende gevallen:
- als de verkoop- en aankooptransactie de nationale veiligheid van Polen of de openbare orde zou bedreigen;
- als de koper zijn band met de VP niet heeft bewezen;
- indien vervalste documenten worden voorgelegd, valse informatie wordt vermeld, enz.
Bovendien is er geen mechanisme om het besluit van de minister aan te vechten.
Is het mogelijk om land te kopen in het grensgebied?
Ja, de wet verbiedt buitenlanders niet om land te verwerven in grensgebieden. Overeenkomstig artikel 8, lid 3, van bovengenoemde wet is voor het sluiten van een dergelijke transactie echter beslist de toestemming van de minister van Binnenlandse Zaken vereist, zelfs als een buitenlander in het algemeen onder de uitzondering viel en grond zou kunnen verwerven zonder toestemming (bijvoorbeeld 5 jaar verblijfsvergunning of 2 jaar huwelijk met de Pool).
Eindelijk
Alle bovenstaande regels en getoonde prijzen zijn geldig vanaf 2021. Gezien de snel groeiende vraag naar en de prijzen van grond, bespreken vertegenwoordigers van de wetgevende macht van de Republiek Polen echter steeds vaker de aanscherping van de procedure voor het verwerven van grond door buitenlandse latifundisten. Het kan daarom niet worden uitgesloten dat de huidige volgorde binnenkort wordt gewijzigd. Vandaag de dag is de aankoop van een stuk grond in Polen geen probleem voor een buitenlandse investeerder - het probleem kan het gebrek aan percelen tegen een aantrekkelijke prijs zijn.
