Vastgoed in Duitsland: de rol van de beheermaatschappij

Het kopen van een woning in het buitenland is een belangrijke gebeurtenis in het leven van iedere belegger. Maar nadat de deal is gesloten, zal het gedoe van de nieuwe eigenaar niet verminderen. Integendeel, hij zal voortaan zelf voor zijn aankoop moeten zorgen, rekening houdend met de lokale wet- en regelgeving. Dan is het handig om een ​​persoonlijke vertegenwoordiger in huis te hebben, die u de rompslomp van de overname van het pand bespaart en u helpt om het meeste uit de verhuur aan huurders te halen. Iedereen die van plan is hier een bepaald aantal vierkante meters aan te kopen, moet zich verdiepen in de principes waarop het vastgoedbeheer in Duitsland is gebaseerd.

Vertrouwensmanagement: wat gaat er schuil achter het concept

Een term als "vertrouwen" wordt in bepaalde kringen in de meeste landen van de wereld gebruikt. In ieder geval zal de wetgeving van ontwikkelde landen er zeker mee werken als het gaat om het overdragen van een deel van de rechten van de eigenaar van onroerend goed aan een ander. Meestal is de reikwijdte van deze rechten van toepassing op alle acties ermee, met uitzondering van de vervreemdingsprocedure. De bevoegde persoon beschikt niet over dergelijke bevoegdheden.

De behoefte aan beheer ontstaat doordat een buitenlandse burger niet altijd in het land kan blijven waar zijn huis staat. In de Duitse staat biedt het feit van eigendomsoverdracht in ieder geval geen mogelijkheid tot het verkrijgen van een verblijfsvergunning. Ja, het kenmerkt de eigenaar van de gunstige kant, maar biedt geen verblijfsvergunning.

Tijdens hun verblijf in hun thuisland zal de gelukkige eigenaar van buitenlands onroerend goed niet in staat zijn om de tijdige betaling van energierekeningen, de betaling van geld op de huurrekening door huurders, en de zorgvuldige behandeling van het appartement als een hele. Dit alles wordt uitgevoerd door de officiële vertegenwoordiger.

Het vertrouwde bedrijf moet dus:

• correspondentie voeren met alle partijen die met het woonobject te maken hebben - huurders, eigenaren, nutsbedrijven, lokale uitvoeringsorganen;
• alle gerelateerde betalingen uitvoeren, betalingen onder de leaseovereenkomst controleren;
• een rapport aan de eigenaar verstrekken over alle financiële transacties;
• klachten van huurders accepteren;
• post ontvangen;
• om de reparatie van het pand te verzekeren (betaling voor materialen en arbeid wordt apart betaald);
• zoek zo nodig naar nieuwe huurders.

Hieruit volgt dat een gevolmachtigde zich bezighoudt met alle technische en economische kwesties die verband houden met het beheer van onroerend goed, zoals de eigenaar zelf zou doen als hij de mogelijkheid zou hebben om voortdurend op hetzelfde grondgebied met zijn eigendom te zijn.

Waar moet je op letten bij het kiezen van een item om te kopen?

Als 2021 voor u is gemarkeerd met de aankoop van onroerend goed in het buitenland, vergeet dan niet dat een succesvolle transactie niet alleen kan worden overwogen wanneer u iets tegen een goede prijs tegenkomt. In de meeste gevallen is het object zelf van belang. Overweeg de volgende kenmerken voordat u een beslissing neemt:

• de ligging van het huis of appartement. In grote steden in Duitsland is het erg moeilijk om niet-opgeëiste woningen te verwerven. Wat u ook besluit te kopen in steden als Berlijn of München, u kunt deze woning altijd huren. Hetzelfde kan niet gezegd worden over het platteland.
• kwaliteit van de bouw. Ondanks het feit dat alles in dit land zo goed is, is de kans op een vervallen of slechte faciliteit zeer groot. Dit betekent dat u alles moet weten over uw aankoop: de bouwdatum, informatie over de gebruikte materialen, indien mogelijk, de infrastructuur van het huis, de gevel en andere technische kenmerken. Besteed speciale aandacht aan het dak, de verwarming, de muren. Geef aan hoe lang geleden de laatste reparaties zijn uitgevoerd, welke wijzigingen zijn uitgevoerd na de bouw. Mogelijk zijn de dragende muren aangetast of is de vloer geïsoleerd;
• overeenstemming van de gevraagde waarde met de markt in de gegeven regio. Heel vaak wordt het overdreven, wat een persoonlijke bevlieging is van de vorige eigenaren;
• bestudeer zorgvuldig de conclusies van de vergaderingen van de eigenaren van het pand. Soms kunnen ze zeer nuttige informatie bevatten;
• energierekeningen analyseren. Het maakt uit hoe regelmatig ze werden gestort, of ze te veel in rekening werden gebracht. Als een dergelijk feit heeft plaatsgevonden, moet u weten waarom. Het kan zijn dat de vorige eigenaren zich in het stadium van een gerechtelijke procedure op dit punt bevinden;
• verduidelijken hoeveel mensen het onroerend goed in eigendom hebben op het moment van de verkoop.

Vóór de dag van de deal mag u niet de minste twijfel hebben over uw aankoop.

Welke verantwoordelijkheden zijn toegewezen aan de beheermaatschappij?

Het belangrijkste doel van de koper als belegger is om het meeste uit zijn aankoop te halen. Logisch dat ik huurders wil vinden die regelmatig de huur betalen, de aan hen toevertrouwde woning zorgvuldig gebruiken en de verhuurder niet lastig vallen met allerlei kleine zaken. In dit verband is het belangrijk om precies te begrijpen welke taken u aan uw vertegenwoordiger in Duitsland kunt toevertrouwen.

Commerciële aspecten

Laten we eerst eens kijken naar de commerciële nuances die de tussenpersoon op zich neemt:

1. Het openen van een bankrekening. Soms staat de opdrachtgever het gebruik van een bestaande rekening toe, waarop de beheermaatschappij alle transacties online kan uitvoeren. Tegelijkertijd beheert de trustee alleen de huurrekening, zonder het recht te verkrijgen om de daarvoor ontvangen gelden voor zijn eigen behoeften te gebruiken.
2. Controle van de ontvangst van betalingen voor huur.
3. Alerts sturen naar huurders als ze hun woonruimte niet op tijd hebben betaald.
4. Betaling van alle lopende kosten: belastingen, leningen, diverse diensten. Betalingen worden gedaan vanaf de huurrekening, indien alle benodigde documenten en geld beschikbaar zijn.
5. Implementatie van de jaarlijkse herberekening van het verbruik van nutsvoorzieningen in geautoriseerde organisaties - water, gas, verwarming, elektriciteit.
6. Jaarlijkse afstemming van exploitatiekosten met huurders.
7. Verzorgen van rapportages over alle betalingen.
8. Het volgen van de ontvangsten en opslag van toezeggingen tot de betaling voor accommodatiefonds.
9. Rapporteren aan de eigenaar van het pand als er enkele wijzigingen in de factuur zijn geweest.
10. Jaarverslag aan de verhuurder over het geldverkeer op de huurrekening.

Oplossing van technische problemen

Naast financiële vraagstukken, neemt de beheermaatschappij de oplossing voor alle technische vraagstukken op zich die onvermijdelijk het hoofd moeten worden geboden bij de omgang met gebouwen en constructies. In het bijzonder kan de eigenaar rekenen op assistentie in het volgende:

• Organisatie en uitvoering van diverse soorten reparatiewerkzaamheden, zowel gepland als ongepland. Dit kan een update zijn van verouderde of versleten communicatiesystemen of delen van het gebouw zelf. Hieronder vallen ook reparaties die nodig waren als gevolg van een calamiteit.
• Het nemen van de nodige maatregelen om verbruikte hulpbronnen te besparen en te optimaliseren.

Deze lijst met verantwoordelijkheden is niet volledig. Het hangt af van de persoonlijke wensen van de eigenaar van het pand en van de kenmerken van het object zelf.

Juridische en representatieve problemen

De moeilijkste kan worden beschouwd als de juridische sfeer, die de relatie met de wetten van een vreemd land beïnvloedt. Zonder de juiste kennis, ervaring en beheersing van de Duitse taal, kan de eigenaar van een woon- of handelsruimte zich in een voor zichzelf nogal nadelige situatie bevinden.De wetgeving van de Bondsrepubliek Duitsland kan immers veel valkuilen hebben, die alleen kunnen worden omzeild door een persoon die ze goed kent. Juridisch gezien zal de beheermaatschappij dus te maken krijgen met de volgende punten:

• Behartigen van de belangen van de eigenaar in alle overheidsinstanties en andere structuren die verband houden met de eigendomskwestie van onroerend goed.
• Onderhandelen met derden en huurders om het vastgoedbeheer te optimaliseren
• Informeer huurders over de huurverhoging nadat deze is overeengekomen met de eigenaar.
• Huurovereenkomsten aangaan en beëindigen namens de huiseigenaar.
• Correspondentie voeren en alle correspondentie over het toevertrouwde object bewaren. Geef de eigenaar kopieën van ontvangen brieven en kennisgevingen.
• Werk samen met verzekeraars als er zich verzekerde gebeurtenissen voordoen.
• Interactie met advocaten wanneer hun tussenkomst vereist is.

Ook deze lijst is niet definitief. De volledige lijst is afhankelijk van de kenmerken van het gebouw en de staat ervan.

Hoe u ervoor kunt zorgen dat u uw eigendom aan professionals toevertrouwt?

Gezien het belang van zaken die aan buitenstaanders zullen moeten worden toevertrouwd, ligt het voor de hand om aan te nemen dat de belangrijkste zorg van een vastgoedeigenaar de juiste keuze van een beheermaatschappij is. En hier is het belangrijk om een ​​paar punten te onthouden:

• in de meeste gevallen wordt de vastgoedbeheerservice geleverd door het makelaarskantoor waarbij u de aankoop doet. Dit is een van de after-sales services die door wederverkopers worden aangeboden.
• als we het hebben over een gebouw dat bedoeld is voor bedrijven, dat wil zeggen over commercieel onroerend goed, dan neemt de eigenaar in de regel zelf de verantwoordelijkheid voor het beheer ervan. Het is winstgevender, goedkoper en betrouwbaarder. Als het toch nodig is om een ​​vertrouwenspersoon in te huren, heeft de eigenaar in dit geval het recht om zelfstandig te beslissen aan wie hij de voorkeur geeft.
• in het geval van het kopen van een appartement liggen de zaken een beetje anders. Dit komt doordat slechts een deel van het gebouw wordt aangekocht. De keuze van de trustee kan dus slechts indirect worden beïnvloed. Het wordt meestal bepaald door een stemming op een algemene vergadering van eigenaren.

Dus hoe krijgt u uw eigendom in veilige handen? Eén ding is zeker: u heeft een organisatie nodig met een uitstekende reputatie. Geef allereerst aan hoeveel objecten al in beheer zijn bij de intermediair waarin u geïnteresseerd bent.

Om ervoor te zorgen dat uw vastgoed in handen komt van professionals, vraagt ​​u hen naar de contacten van de klanten waarmee ze al zaken doen.

Let vooral op de kosten van het betalen voor de diensten van een tussenpersoon. Het mag niet te veel verschillen van wat er momenteel op de Duitse markt bestaat. Om dit te doen, volgt u de situatie en ontdekt u in hoeverre andere bedrijven hun werk evalueren.

Een ander aspect zijn de voorwaarden van het contract. Bedrijven die hun taken niet al te gewetensvol uitvoeren, hebben de neiging een document te ondertekenen zonder het recht om de relatie te beëindigen. Dit soort metgezel is absoluut niets voor jou.

Geef de voorkeur aan degenen die opzegging van het contract binnen een maand toestaan. In dit geval zal het bedrijf geïnteresseerd zijn om u te houden. Maar als de overeenkomst voor een lange tijd wordt gesloten, riskeert niemand ontslagen te worden voor slecht werk en krijg je alleen nieuwe problemen in plaats van ze op te lossen.

Neem de moeite om erachter te komen wat het bedrijf precies doet. Dus, laten we zeggen, in Beieren zijn er ongeveer 80 kantoren die diensten verlenen op dit gebied. Maar de meeste van hen voeren multidirectionele activiteiten uit en zijn tegelijkertijd bezig met onroerend goed, toerisme en autoverhuur.

Voor een buitenlandse investeerder is een bedrijf met een smalle specialisatie meer geschikt. Dit is een garantie dat ze meer bekend is met de markt waarin u geïnteresseerd bent.

En nog een belangrijk punt is de deelname van de door u gekozen tussenpersoon in gespecialiseerde organisaties, namelijk de Vereniging van Beheermaatschappijen en de Vereniging voor de Bescherming van Consumentenrechten.

Resultaten

Houd er bij de aankoop van onroerend goed in het buitenland rekening mee dat u een tussenpersoon nodig heeft die voor het object van uw aankoop zorgt. In Duitsland wordt een dergelijke dienst verleend door beheermaatschappijen. Maar voordat u met een van hen een overeenkomst sluit, moet u rekening houden met de volgende punten:

• een professionele bemiddelaar zorgt voor alle huidige taken - juridisch, technisch, financieel;
• de bevoegde persoon krijgt volgens de ondertekende overeenkomst het recht om namens de eigenaar alle problemen op te lossen, behalve de vervreemding van eigendom;
• Vraag hen bij het kiezen van specialisten om aanbevelingen, bestudeer de geschiedenis van hun werk en zorg ervoor dat ze lid zijn van gespecialiseerde verenigingen.

Maar of u zelf kunt kiezen aan wie u uw aankoop toevertrouwt, hangt af van het type object en uw aandeel daarin.