In Spanje is er een geleidelijke ontwikkeling van de verhuuractiviteiten. Dit wordt niet alleen gefaciliteerd door de mogelijkheid om een verblijfsvergunning te krijgen voor de aankoop van onroerend goed vanaf 500 duizend euro, maar ook door een goede winst te maken met het verhuren van woningen aan toeristen, en zelfs de Spanjaarden zelf. Als u geïnteresseerd bent in het verhuren van een appartement in Spanje, moet u zich allereerst vertrouwd maken met de juridische aspecten en eigenaardigheden van dit soort zaken.
Hoe winstgevend is de verhuur in Spanje?
Onroerend goed gelegen in het resortgebied, dat voornamelijk wordt gekocht om het aan toeristen te verhuren, is vaker in trek in de zomerperiode (tijdens het vakantieseizoen is ongeveer 90% van het toeristisch onroerend goed bezet), in de rest van het jaar staan huizen en appartementen aan de kust meestal leeg... Desalniettemin levert de verhuur van toeristische accommodatie in het resortgebied de eigenaar een gemiddelde winstgevendheid van ongeveer 5% per jaar op, dus een kortetermijnverhuurbedrijf dat in kustgebieden wordt georganiseerd, kan behoorlijk winstgevend zijn.
Het is even winstgevend om onroerend goed op lange termijn te verhuren. In grote steden is er een steeds grotere vraag naar huurwoningen.
Vanaf 2021 geeft 27% van de jongeren van 22-29 jaar de voorkeur aan het huren van een huis, in plaats van te sparen om het te kopen.
Daarnaast wordt Spanje een steeds populairder land onder studenten die hier op uitwisseling komen. Met name in de stad Valencia wordt een grote toestroom van buitenlandse studenten waargenomen.
Wat zijn de soorten huur?
Huur in Spanje, evenals in andere landen van de wereld, is van twee soorten: lange termijn en korte termijn. Bij het huren van een woning voor lange termijn gaat de verhuurder een contract aan met de huurder, dat meestal 1 jaar duurt.
Tegelijkertijd beschermt de Spaanse wet de huurder zo sterk dat als hij deze wil verlengen na het verstrijken van het contract, bij gebrek aan dwingende redenen om het contract te beëindigen, de verhuurder verplicht zal zijn om de huurovereenkomst te verlengen tot de totale periode bedraagt vijf jaar.
Als de huurder de huurovereenkomst niet wil verlengen en van plan is het appartement te verlaten, moet hij de eigenaar van het onroerend goed hiervan op de hoogte brengen uiterlijk 30 dagen voor het einde van het contract.
Langetermijnhuurprijzen zijn lager dan kortetermijnhuurprijzen, maar het voordeel van een dergelijke huur is dat de huiseigenaar een continu stabiel inkomen heeft, in tegenstelling tot korte termijn.
Korte termijn huur is het verhuren van woonruimte voor een periode van enkele dagen tot enkele maanden, afhankelijk van de behoefte van de huurder.
De korte huurperiode is meer geschikt voor toeristen, studenten en zakenmensen op zakenreis. Bovendien zal een kortlopend huurcontract iets duurder zijn dan een langlopend huurcontract. De verhuurder is echter genoodzaakt om veel meer tijd en aandacht aan het pand te besteden, aangezien de regelmatige wisseling van huurders constant contact met nieuwe mensen vereist.
Onderhandelingen, het binnenkomen en verlaten van huurders, de organisatie van het schoonmaken van het huis na elke huurder - dit alles vereist de voortdurende deelname van de eigenaar van het appartement aan het proces.
Factoren die de huurprijs beïnvloeden
De volgende factoren zijn van invloed op de totstandkoming van huurprijzen in Spanje:
- plaats;
- type woning;
- huurt.
Regio
De ligging van de woning is de belangrijkste factor die de huurprijs beïnvloedt. Catalonië, evenals de Costa Blanca en Costa Brava, worden beschouwd als de duurste regio's van het land.
Dure huurwoningen zijn ook beschikbaar in alle grote steden ver van de zeegrens. Dus de kosten van huren in het resort en de grote steden van Spanje kunnen variëren van 1200 tot 5000 euro per maand, afhankelijk van het aantal slaapkamers, vierkante meters en renovatie. Tegelijkertijd kost de maandelijkse huur in kleine steden 300 tot 600 euro.
Eigendom type
Het is ook belangrijk welk type onroerend goed wordt verhuurd - commercieel of residentieel, huisje of villa, appartement of kamer. In Torrevieja kunt u bijvoorbeeld een driekamerappartement van 75 vierkante meter huren. meter voor 40 euro per dag, en een huis van hetzelfde gebied - voor 50 euro.
Maandelijkse huurprijs
De huurprijs wordt door de verhuurder persoonlijk bepaald. Het wordt gevormd rekening houdend met de locatie, de uitgevoerde renovatie, het aantal slaapkamers, de totale oppervlakte, de beschikbaarheid van extra voorzieningen, enz.
Registratie van een vergunning voor het verhuren van onroerend goed
Om in aanmerking te komen voor het verhuren van woningen voor korte termijn, moet u in sommige regio's van het land een toeristenvergunning hebben. Deze regio's omvatten Catalonië, Madrid, Andalusië, Balearen, Canarische Eilanden.
Houd er rekening mee dat de Spaanse wet niet voorziet in een concept als "toeristische accommodatie". Daarom is deze kwestie in elke regio anders geregeld. Toch is de procedure voor het verkrijgen van een vergunning overal hetzelfde.
De verhuurder dient contact op te nemen met het gemeentehuis/regiobestuur en het bewijs te leveren van de geschiktheid van zijn woning voor verhuur. Van de documenten wordt een "Verantwoordelijkheidsverklaring" gevraagd. Dit is een document dat bevestigt dat de huisvestingstoestand voldoet aan alle verplichte vereisten.
Het object wordt vervolgens in het register ingeschreven en de eigenaar krijgt een bewijs van inschrijving met een identificatienummer.
De kosten voor het verkrijgen van een dergelijke licentie zijn in alle regio's verschillend. Gemiddeld varieert de prijs van 170 tot 500 euro.
De licentie wordt afgegeven voor onroerend goed, niet voor een persoon, dus houd er rekening mee dat wanneer een object wordt verkocht, het overgaat op een nieuwe eigenaar (als de geldigheidsperiode op dat moment niet is verstreken).
Nog een belangrijk punt: de eigenaar moet in elke huuraankondiging, ook op internet, het verstrekte kenteken en de categorie onroerend goed vermelden.
Afsluiten van een huurovereenkomst
De huurregels worden beheerst door de Spaanse wet (wet op stadsverhuur nr. 29/1994 van 24 november 1994). In overeenstemming met dit document worden de appartementseigenaar en huurder aangemoedigd om een schriftelijke huurovereenkomst af te sluiten.
De vorm van het opstellen van een contract kan willekeurig zijn, maar de volgende bepalingen moeten erin tot uiting komen:
- persoonlijke identificatiegegevens van de verhuurder en huurder;
- betalingsvoorwaarden (het bedrag van de maandelijkse huurprijs; of de verhuurder het recht heeft om de huurprijs te verhogen; wie van de partijen betaalt voor nutsvoorzieningen en andere aanvullende diensten, bijvoorbeeld het schoonmaken van het grondgebied, het schoonmaken van het zwembad, enz.);
- een lijst van inventaris, meubels, huishoudelijke apparaten, evenals een beschrijving van hun staat op het moment van levering.
De transactie kan worden geformaliseerd door een notaris en de informatie kan worden opgenomen in het Register van Eigendommen (Registro de Propiedad). Bij onderverhuring is dit type huurwoning slechts gedeeltelijk toegestaan en dient deze beslissing vooraf met de verhuurder te worden besproken.
De huurprijs dient in overleg tussen partijen te worden vastgesteld. Volgens de wet heeft de verhuurder het recht om de huurprijs gedurende de looptijd van het contract te verhogen in overeenstemming met de inflatie-index (indien deze mogelijkheid in het contract was vermeld).
Wat de verhuurder niet mag doen is meer dan een maand van tevoren eisen (tenzij anders vermeld in het huurcontract).
Op het moment van afrekening van de huur (dit gebeurt meestal in de eerste week van elke maand) moet de eigenaar van het appartement de huurder een betalingsbewijs of een bankafschrift geven als de betaling per bankoverschrijving is gedaan.
Als de huurder de huur niet betaalt, heeft de verhuurder het recht om contact op te nemen met de politie.Als daarna de schuld niet wordt betaald, heeft de eigenaar het recht om de kwestie van uitzetting van de gewetenloze huurder aan de orde te stellen.
Zoals in de meeste landen moet de kandidaat-huurder bij het sluiten van een huurovereenkomst een borg betalen ter hoogte van het maandtarief. Indien bij het uitchecken de meubels en huishoudelijke apparaten in dezelfde staat verkeren als bij het inchecken, wordt de borg volledig aan de huurder geretourneerd.
Wanneer de verhuurder weigert de borg terug te geven, heeft de huurder het recht om contact op te nemen met de politie, en dan moet de verhuurder, naast de borg, ook de rente betalen die tijdens de vertragingsperiode is opgebouwd.
Indien er aan het einde van het contract schade is geconstateerd in het appartement, dan worden de kosten van de schade in mindering gebracht op de borg.
Als een vastgoedeigenaar zijn woning wil verkopen, dan moet hij deze volgens de wet eerst aan een huurder aanbieden.
Kosten en belasting van huurinkomsten
Huiseigenaren zijn verplicht om hun huurinkomsten jaarlijks te melden op hun belastingaangifte. Verhuur is onderworpen aan de volgende belastingen:
- belasting op inkomsten uit het huren van onroerend goed - een tarief van 24% (niet voorzien voor niet-ingezetenen die Spanje bezoeken met een visum voor kort verblijf);
- individuele belasting op onroerend goed (IBI) - tot 2% van de kadastrale waarde van onroerend goed.
Gemiddeld blijkt dat het betalen van belastingen jaarlijks 100 tot 500 euro kost voor het huren van een appartement en van 300 tot 2000 euro voor het huren van een villa.
Naast belastingen worden betalingen voor nutsvoorzieningen (gas, water, elektriciteit, telefoon, internet, etc.) toegevoegd aan de vastgoedkosten. De vraag wie deze diensten betaalt, moet vooraf worden overeengekomen tussen de eigenaar en de huurder, en ook worden weerspiegeld in het contract. De verhuurder is verantwoordelijk voor het opknappen en kapitaalherstel van de woning, en de huurder is verantwoordelijk voor de lopende reparaties.
Verhuurbedrijven
De eigenaar van het onroerend goed kan zijn eigendom ofwel zelf verhuren, ofwel contact opnemen met een speciale beheermaatschappij, die tegen betaling veel organisatorische zaken overneemt.
In de meeste gevallen bieden beheermaatschappijen de volgende soorten diensten:
- zoeken naar huurders;
- het opstellen van een huurovereenkomst;
- documentatieonderhoud tijdens de oplevering van de woning;
- het opstellen en indienen van belastingaangiften;
- advies;
- renovatie van onroerend goed;
- onderhoud van het grondgebied (schoonmaak, zwembadreiniging, gazononderhoud, enz.);
- verzekering van gevallen van niet-betaling van leasebetalingen.
De commissie van de beheermaatschappij bedraagt ongeveer 7-15% van de huursom.
Naast de beheermaatschappij kan ook de eigenaar contact opnemen met het makelaarskantoor. In dit geval kan hij echter alleen diensten krijgen voor een specifieke kamer die wordt verhuurd, terwijl het winstgevender is om de diensten van een beheermaatschappij te gebruiken als u het hele gebouw met een groot aantal kamers moet beheren.
Eindelijk
Verwerving van onroerend goed in Spanje vanaf 500 duizend euro geeft buitenlanders de mogelijkheid om een verblijfsvergunning te krijgen, maar een bewonerskaart is lang niet het enige voordeel van een dergelijke investering.
Het verhuurbedrijf in Spanje versterkt zijn positie en wordt elk jaar meer en meer winstgevend. Het land wordt jaarlijks bezocht door miljoenen toeristen van over de hele wereld die, in plaats van hostels en hotels, steeds vaker kiezen voor dagelijkse appartementverhuur. Langdurige lease is echter niet minder winstgevend.
Als u een appartement of huis in Spanje wilt verhuren, moet u de juridische aspecten van huurkwesties zorgvuldig bestuderen, zowel in het koninkrijk als geheel als in de afzonderlijke regio's, aangezien elk van hen zijn eigen nuances heeft. In sommige regio's moet u bijvoorbeeld een speciale vergunning aanvragen voordat u onroerend goed voor korte termijn verhuurt. Daarnaast dient u zich goed vertrouwd te maken met de belastingtarieven die in Spanje op huurinkomsten worden geheven, evenals andere gerelateerde kosten.
