Het bijzondere van de Spaanse vastgoedmarkt is de aanwezigheid van een speciaal segment dat wordt gecontroleerd door lokale financiële instellingen. Dit zijn in beslag genomen en verhypothekeerde vastgoedobjecten die bij wanbetalers in beslag zijn genomen als schuldsanering. De aankoop van dergelijke woningen wordt beschouwd als de meest winstgevende investering van geld. Hoe u onroerend goed kunt kopen van een bank in Spanje, zullen we hieronder bespreken.
Wat is Spaans hypotheekeigendom?
Zoals hierboven vermeld, is onroerend goed van een bank onderpand, in beslag genomen van debiteuren op leningen om schuldverplichtingen te dekken. Waar komt zo'n segment vandaan op de markt? Feit is dat in de pre-crisis tijden de bouwsector in het land zich in hoog tempo ontwikkelde. Er was vraag naar Spaanse woningen, er werden dagelijks veel aan- en verkooptransacties gedaan en er werden veel hypotheken verstrekt.
De golven van de crisis die de Europese Unie bedekten, leidden tot de ineenstorting van de financiële markten, een toename van het aantal werkloze burgers, wat een toename van het aantal wanbetalers op leningen betekende. Als compensatie voor de opgelopen verliezen begonnen banken onderpand van kredietnemers in beslag te nemen en deze tegen lagere kosten te verkopen. Omdat er veel debiteuren waren, droeg het aantal in beslag genomen voorwerpen bij aan het ontstaan van een heel marktsegment.
Momenteel worden niet alleen appartementen op de secundaire markt te koop aangeboden, maar ook nieuwe appartementen, aangezien er veel leningen zijn verstrekt voor wooncomplexen in aanbouw.
De meeste Spaanse banken hebben al een eigen vastgoedafdeling in de personeelstafel, die zich bezighoudt met de verkoop van de in beslag genomen eigendommen.
Om de procedure voor het kopen van woningen in dit land in detail te bestuderen en niet alleen bij banken, zal het artikel "Onroerend goed kopen in Spanje" helpen.
Voor- en nadelen van gehypothekeerd onroerend goed in Spanje
Voordat u een onroerend goed met hypotheek koopt, moet u alle voor- en nadelen van een dergelijke transactie afwegen. Laten we eens kijken naar de voordelen van een dergelijke aankoop:
- Lagere kosten van objecten. Dergelijk onroerend goed wordt verkocht met een korting van 30-40% op de oorspronkelijke prijs. Soms loopt de korting op tot 80%.
- Financiering door de meeste banken voor de verwerving van gehypothekeerd onroerend goed, dat wil zeggen de registratie van een hypothecaire lening aan de koper. Hierdoor verkoopt de financiële instelling niet alleen de gearresteerde appartementen, maar geeft ze ook een volledige terugbetaling in geval van niet-betaling, aangezien de kosten van dergelijke woningen over een paar jaar aanzienlijk zullen stijgen.
- Onderhandelingsmogelijkheid. Ondanks het feit dat de verkoper een kredietorganisatie is, annuleerde niemand de onderhandelingen over kostenverlaging. Het wordt mogelijk om woningen tegen lage kosten te kopen, zelfs als rekening wordt gehouden met de noodzaak van reparaties. In de regel zijn de initiële prijzen die worden gepubliceerd iets hoger dan die waartegen de bank klaar is om het onroerend goed te verkopen.
Het is belangrijk om je bewust te zijn van de nadelen van een dergelijke overname. Een inschatting van de bestaande nadelen stelt u in staat om te beslissen of het überhaupt de moeite waard is om met bancair vastgoed aan de slag te gaan. De negatieve aspecten van de transactie zijn onder meer:
- Bijna al het bankvastgoed vereist renovatie, meestal kapitaalafwerking. Dit is een van de redenen voor de lagere woonlasten.
- Vaak betekent 100% financiering van de aankoop bij de bank een verhoging van de leenrente.
- Door onroerend goed in een hypotheek te verkopen, is de bank alleen klaar voor een deal op voorwaarde dat de klant een lening binnen zijn muren krijgt, hoewel de voorwaarden bij een andere kredietinstelling misschien winstgevender zijn.
- De nieuwe eigenaar zal zich moeten verantwoorden voor de bestaande schulden op de energierekeningen. Bij beslaglegging op het pandrecht moeten alle persoonlijke rekeningen worden opgezegd, maar in de praktijk is dit niet altijd het geval.
- De mogelijkheid om alleen onroerend goed te kopen met behoud van de juridische status. Als het bijvoorbeeld een appartement is, kan het alleen als woonruimte worden gebruikt. Om tijdens de transactie niet in de war te raken, dient u de voorwaarden van de koop- en verkoopovereenkomst zorgvuldig te bestuderen.
Waar moet je op letten?
Voordat u een appartement van een bank koopt, is het raadzaam om te weten:
- Voldoet de technische staat van het pand aan de staatsnormen?
- Is er een schuld op energierekeningen.
- De kwaliteit van de geleverde nutsvoorzieningen, bestaande problemen met watervoorziening, elektriciteit, enz.
- Is de vorige eigenaar geschillen aangegaan over de wederopbouw of herontwikkeling van woningen. Als dergelijke geschillen hebben plaatsgevonden, moet worden verduidelijkt of ze zijn beslecht, in wiens voordeel. De nieuwe eigenaar krijgt namelijk bij het kopen van een woonruimte te maken met alle bestaande meningsverschillen met overheidsinstanties.
Waar onderpand kopen?
Er zijn verschillende manieren om te zoeken naar gehypothekeerd onroerend goed. Allereerst moet u rechtstreeks contact opnemen met het makelaarskantoor of naar de website gaan. Naast makelaarsportalen in Spanje zijn er echter bronnen waar er geen link is naar een specifiek makelaarskantoor. Ze tonen objecten van grootstedelijke appartementen tot huizen op het eiland Gran Canaria. Ook zijn er advertenties van particulieren.
Onder de populaire sites zijn:
- www.idealista.com - er is het grootste aantal aanbiedingen;
- www.fotocasa.es is de op één na populairste zoeksite voor onroerend goed;
- www.habitaclia.com - in trek bij Catalanen, aangezien de meeste van de gepresenteerde advertenties afkomstig zijn uit Barcelona, Girona en Tarragona.
Bankvastgoed is echter niet overal te vinden. Om alle aanbiedingen van financiële instellingen te bekijken, dient u de websites van de banken te raadplegen. Hier zijn er enkele:
- Santander,
- Bancaria,
- BBVA,
- Banco populair,
- IberCaja,
- LiberBank,
- La Caixa,
- Cajamar,
- Bankia,
- аnkinter.
U kunt ook contact opnemen met het bankkantoor, waar u advies kunt krijgen over de verhypothekeerde vastgoedobjecten die op de markt beschikbaar zijn.
Procedure aankoop gehypothekeerd onroerend goed
De procedure voor het kopen van onroerend goed met hypotheek in Spanje bestaat uit de volgende stappen:
- Zoek een geschikt object.
- Het openen van een bankrekening.
- Reservering van het geselecteerde appartement. Aangezien het object uit de verkoop moet worden gehaald, zodat het niet door andere kopers wordt overwogen, moet een aanbetaling van 5-10% van de huisvestingskosten worden betaald. Dit bedrag wordt niet gerestitueerd bij beslissing om de transactie te annuleren.
- Sluiting van een voorlopige overeenkomst over de verkoop en aankoop. De overeenkomst dient als garantie dat de transactie zal plaatsvinden binnen de kaders van de gemaakte afspraken.
- N.I.E. krijgen - identificatienummer van een vreemdeling. Geen deal in Spanje is mogelijk zonder. Het is niet alleen nodig om een appartement te kopen, maar ook om een voertuig te kopen. U kunt het nummer krijgen op het politiebureau op de plaats van aankoop van het onroerend goed. De aanvraag voor de toewijzing van N.I.E. wordt persoonlijk ingediend en een trustee kan het document ook ontvangen. Als de aanvrager gehuwd is, is het beter om N.I.E. tegelijk aan beide echtgenoten af te geven. De registratieprocedure duurt 2-14 dagen.
- Bij gebruik van geleend geld wordt een hypotheek verstrekt.
- Bij het ontbreken van een lening kunt u direct overgaan tot de notariële afwikkeling van de transactie. De notaris stelt het koopcontract op en controleert de juridische zuiverheid van het object. Dit duurt meestal 1-3 dagen, maar bij het kopen van een woning in aanbouw kan de termijn worden verlengd.
- De ondertekening van de koopakte. De partijen bij de transactie zijn de koper en de bank als verkoper. Alles dient te gebeuren in het bijzijn van een notaris. Als de aankoop met uw eigen middelen wordt gedaan, vindt de volledige betaling in dit stadium plaats. De deal is gesloten in euro's.
- Inschrijving in het register van onroerend goed. Dit dient te gebeuren binnen de eerste maand na aankoop. Om te registreren heb je nodig:
- aanvragen bij het Spaanse eigendomsregister (Registro de Propiedad);
- een speciaal formulier invullen;
- de vergoeding voor de registratieacties betalen (ongeveer 2% van de waarde van het onroerend goed);
- een betalingsbewijs indienen bij het Registro de Propiedad.
Het proces duurt ongeveer een uur. Daarna krijgt de eigenaar van het onroerend goed binnen een maand een Nota Simple - een document dat het eigendom bevestigt.
De procedure voor het kopen van een commercieel vastgoedobject is iets anders. U leest er meer over in het artikel "Commercieel vastgoed in Spanje".
Pakket met documenten
In elke fase van de transactie is een bepaalde set documenten vereist. Dus om N.I.E te krijgen, heb je nodig:
- een in tweevoud ingevulde vragenlijst (afgegeven door de politie);
- twee foto's van 3 x 4 cm;
- kopieën van alle pagina's van het buitenlandse paspoort (een geldig visum is vereist);
- een kopie van het voorlopig koopcontract;
- een document dat de betaling van de borg bevestigt;
- bankcertificaat op de aanwezigheid van een zichtrekening, die geld opslaat voor de aankoop.
De notaris heeft nodig:
- paspoort van de koper;
- I.E van de koper;
- overeenkomst onder voorbehoud;
- bankgegevens als verkoper.
Wanneer u zich aanmeldt bij het Spaanse eigendomsregister, moet u het volgende indienen:
- paspoort;
- ondertekend verkoopcontract;
- een aanvraag die ter plaatse kan worden afgegeven;
- BTW-bon.
Bij het inschrijven van een hypotheek wordt het pakket aan documenten groter.
Vastgoedprijzen
De prijzen voor hypotheken zijn afhankelijk van een aantal factoren: of de woning aan de kust ligt, of de infrastructuur wordt ontwikkeld, of het object geschikt is om te wonen. Daarnaast wordt rekening gehouden met de regio van vestiging. In de toeristische gebieden is er in de regel niet veel onroerend goed met onderpand en is het duurder.
Zo kost een eenkamerappartement op Tenerife gemiddeld € 210.000, een driekamerappartement € 390.000. In Barcelona kost een 1-kamerappartement gemiddeld € 110.000, een 2-kamerappartement - € 138.000, een 3-kamer appartement - € 192.000. Woningen in Madrid vergelijkbaar in oppervlakte (35-40 m2) kosten respectievelijk € 100.000, 120.000 en 180.000. Torrevieja wordt beschouwd als een van de meest goedkope Spaanse wijken. Daar gaan dergelijke appartementen 65.000, 75.000 en 90.000 euro kosten.
In de badplaats Palma de Mallorca zullen de kosten van een 1-kamer appartement gemiddeld € 115.000,- bedragen, een 2-kamer appartement - € 180.000. Een villa zal ongeveer € 1 miljoen moeten betalen. Duur onroerend goed op Ibiza. Een appartement met 3 kamers kost bijvoorbeeld gemiddeld 750-800 duizend.
Maar de badplaats Alicante biedt vrij scherpe prijzen. Eenkamerwoningen kunnen hier worden gekocht voor 120.000 en tweekamerappartementen - voor 140-150.000. U kunt de mogelijkheden voor het kopen van een huis in Spaanse resorts in detail bestuderen door het artikel "Onroerend goed in Spanje aan zee" te lezen.
Onroerend goed belastingen in Spanje
Houd er rekening mee dat de verwerving van Spaans onroerend goed gepaard gaat met het betalen van belastingen. Dit geldt voor ingezetenen van het land en buitenlanders. Bovendien zijn beide partijen bij de transactie overdrachtskosten aan de schatkist - zowel de koper als de verkoper. Gepand onroerend goed was geen uitzondering.
Allereerst moet de koper btw betalen, maar dit geldt alleen voor de aankoop van nieuwe objecten. Het belastingtarief is momenteel 10%.
Bij het kopen van een woning op de secundaire markt betaalt de koper belasting over de eigendomsoverdracht. Dit moet binnen een maand na ondertekening van de akte gebeuren, anders wordt de woning niet ingeschreven in het eigendomsregister.
In 2021 varieert het belastingtarief van 6 tot 10% en is afhankelijk van de regio.
De verkoper is verplicht personenbelasting en erfbelasting te betalen. Het onderwerp wordt in meer detail behandeld in het artikel "Onroerendgoedbelasting in Spanje".
Verkoop van Spaans onroerend goed met hypotheek
Een belangrijke fase bij de verkoop van onroerend goed is het bepalen van de marktwaarde van het object. Hiervoor bestelt en betaalt de verkoper een professionele taxatie van een appartement, appartement of villa. Dan kunt u activiteiten starten om een potentiële koper te vinden.
Alleen de directe eigenaar of een trustee heeft het recht om onroerend goed te verkopen. De volmacht voor de transactie moet worden gewaarmerkt door een notaris.
Nadat een koper is gevonden, wordt een voorlopig koopcontract en een aanbetalingsovereenkomst opgesteld. De verkoop van onroerend goed waarop een bezwaring rust is onmogelijk, deze moet worden verwijderd. Meer nuttige informatie vindt u in de publicatie “Hoe onroerend goed verkopen in Spanje”.
FAQ
Klopt het dat gehypothekeerd onroerend goed in Spanje grote reparaties vereist?
Dit kan natuurlijk niet van alle objecten worden gezegd, maar de meeste appartementen en huizen die aan gewone burgers toebehoren, verkeren in een deplorabele staat. Dit is een van de redenen voor de daling van de marktwaarde. In de badplaats Blanes kun je bijvoorbeeld een appartement met twee slaapkamers kopen voor € 130.000, terwijl woningen in uitstekende staat € 250.000 kosten.
Kan ik een verblijfsvergunning krijgen bij het kopen van onroerend goed?
Deze kwestie baart veel buitenlanders zorgen, omdat een verblijfsvergunning de eerste stap is naar het verkrijgen van een permanente verblijfsvergunning in Spanje. Het antwoord is ja, maar een verblijfsvergunning kan alleen worden verkregen bij aankoop van onroerend goed ter waarde van een half miljoen euro. Tegelijkertijd krijgt niet alleen de eigenaar, maar ook zijn gezin het recht op tijdelijk verblijf.
Is het mogelijk om met de bank te onderhandelen bij het kopen van een hypotheekappartement?
Verlaging van de vastgoedprijzen in overleg is mogelijk. Aanvankelijk verhoogt de financiële instelling de waarde alleen om te onderhandelen. Daarnaast is de bank geïnteresseerd in een snelle verkoop van het object. De volharding van de koper zal het mogelijk maken om huizen te kopen, bijvoorbeeld in Benidorm, dat wil zeggen op de eerste zeelijn, voor minder dan € 200 duizend.
Conclusies
De verkoop van verhypothekeerde appartementen is de afgelopen jaren een apart segment van de vastgoedmarkt geworden. Veel banken hebben onroerendgoedstructuren in hun staat geïntroduceerd, omdat de vraag naar dergelijk onroerend goed extreem hoog is, vooral onder buitenlanders. Wie wil er nu niet ergens in Valencia een huis kopen met 30-40% korting op de prijs?
Het kopen van onderpand is geen gemakkelijke, maar best uitvoerbare taak. Het belangrijkste is de beschikbaarheid van de benodigde hoeveelheid en tijd voor de procedure.
